專家：我國房地產黃金期或已步入尾聲
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□項 崢
縱觀世界經濟發展史，很少有國家的房地產市場可以連續十多年持續上漲而不調整的。如今已有太多的跡象顯示，我國房地產市場自2003年以來的黃金發展期即將結束。
經過十多年的持續上漲，我國房地產市場存在強烈的調整需求。特別是2009年以來的新一輪房價上漲，使得房地產市場已遠遠偏離了宏觀經濟基本面，形成了較大的房地產泡沫，存在很大風險隱患。由于社會資金加快向房地產市場聚集，實體經濟“失血”較為嚴重，技術投入不足和設備無法及時更新改造，制造業陷入瓶頸，絕大多數經營實體的利潤所得遠遠趕不上房產投資。由于我國經濟虛擬化仍未實質緩解，而社會經濟活力逐漸衰減，企業家精神也不再為社會所推崇，這勢必影響未來宏觀經濟長期穩健增長。考慮到房價收入比和房屋租售比遠遠偏離均衡值，房地產非理性發展已成了阻礙宏觀經濟內生增長動力的形成與聚集的因素，房地產市場調整是宏觀經濟內在的需要。
從根本上說，房地產業是資金密集型行業，我國房地產市場這些年來的需求更多是貨幣牽引的結果。貨幣供應和信貸快速增長，是支撐房地產非理性發展的重要基礎。據央行統計，2013年我國房地產貸款增速超過各項貸款增速5個百分點，近三成新增貸款投入房地產領域。房地產信托規模也快速增長，三季度新增1675億元，創出2010年以來的歷史最高水平。此外，房地產業也是影子銀行的重點融資領域。鑒于制造業利潤增長明顯放緩，金融業也更傾向于為房地產業提供融資服務。社會資金涌入，把房價進一步推高。為了維持房價上漲，又必須用更高的價格買地，推高樓面價，從而吸引更多社會資金進入。從這一點看，當前部分房地產開發企業高價拿地，與“龐氏融資”并沒有實質性差異。
去年以來，溫州房價持續下降，二線、三線城市住房供過于求，都在向社會傳遞調整的信號。雖然這些區域房地產市場調整信號能否傳導到一線城市仍有待觀察，但考慮到我國經濟已日益一體化，一線城市很難獨善其身。不管怎樣，當前一線城市住房市場已成少數人“自彈自唱”的資金游戲。有傳聞稱香港首富持續套現內地物業，也許暗示樓市即將進入拐點。隨著房地產市場投資價值趨降，宏觀經濟金融不確定性增加。值得關注的是，當前維系房地產市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規則。一旦剛性兌付被打破，風險投資被充分引入，影子銀行融資被規范，房地產市場的資金鏈條就會斷裂。盡管中誠信“誠至金開1號”信托計劃最終兌付投資本金，但剛性兌付變軟，將為財富管理市場敲響警鐘。隨著今年以來規模較大信托計劃到期，資金面總體趨向緊張，有可能會真正出現打破“剛性兌付”的局面，房地產開發企業融資或將進入困難期。
過去十年我國房地產市場運行過程中唯一出現的一個調整時間窗口是2008年四季度。為應對國際金融危機出臺的大規模刺激性財政金融政策，有力阻止了房地產市場的下探勢頭，但同時也刺激了房地產市場五年多來的非理性發展。需要注意的是，過去五年我國宏觀經濟增長更多是政策刺激的結果，社會經濟結構和增長動力未發生顯著變化，決定了國際金融危機前后我國房地產市場基本面總體沒有發生較大變化。特別是經過過去一年半需求的集中釋放，在普通人群購買力嚴重被透支的情況下，我國房地產市場需求增長動力已明顯下降。
考慮到當下，仍需要高度關注住房投資、投機性因素。在分析住房需求時，需要迫切澄清剛性住房需求概念。有分析認為，在嚴格限購、限貸下，京滬等城市房價去年仍有高達20%的漲幅，表明一線城市剛性住房需求強勁。其實一線城市房價與國際大都市比肩，絕非普通剛性住房需求人群所能承受，且限購政策效應隨時間遞減，中高收入人群對此并不敏感，摻雜在所謂剛性住房需求中的投資、投機性因素不容忽視。特別是城市遠郊區縣住房成交價格上漲，通過比價效應提高了市中心區域的樓價，實際成交量相對有限。即使需求強勁的一線城市住房成交量，也需要充分考慮其中的“置換”因素，實際上是同時計算了兩套住房成交面積。
(作者系宏觀經濟評論人，經濟學博士)